1.GiriÅŸ :

 

            Konut ya da iÅŸyerlerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirler, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun  70’inci maddesine göre “gayrimenkul sermaye iradı” kapsamına girmekte olup, buna göre vergilendirilmektedir. Bu madde hükmüne göre; “…… arazi, bina (DöÅŸeli olarak kiraya verilenlerde döÅŸeme için alınan kira bedelleri dahildir.) vb. mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden  elde edilen iradlar” gayrimenkul sermaye iradıdır.       

     

            1 Ocak 2009 -31 Aralık 2009 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı geliri elde edenler bu gelirlerine iliÅŸkin beyannameleri 25 Mart 2010 PerÅŸembe akÅŸamına kadar baÄŸlı bulundukları vergi dairesine vermeleri gerekmektedir. Beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirine sahip olan mükellefler kanunun kendilerine tanımış olduÄŸu gerçek gider usulü ve götürü gider usulü arasında seçimlik haklarını kullanarak beyannamelerini vereceklerdir. Makalemizde bu usuller açıklanarak mükellefler tarafından yeterince bilinmeyen gerçek gider usulünün saÄŸladığı vergi avantajlarından bahsedeceÄŸiz.

 

            2. Safi Ä°rat ve Tespit Usulleri :

 

DiÄŸer gelir unsurlarının vergilendirilmesinde olduÄŸu gibi konut ve iÅŸyeri kira gelirlerinin vergilendirilmesinde de temel ilke gelirin safi tutarıyla vergilendirilmesidir. Safi tutar, gayri safi hasılattan gelirin elde edilmesi ve idamesi için yapılan giderlerin indirilmesinden sonra kalan olumlu farktır. Safi tutarın tespiti sırasında gayrisafi hasılattan indirim konusu yapılacak olan gider unsurları Gelir Vergisi Kanununun 74’üncü maddesinde ayrıntılı olarak sayılmıştır. Kira geliri elde eden mükellefler belgelemek koÅŸuluyla bu giderleri gerçek tutarıyla indirebilecekleri gibi, götürü gider adı verilen diÄŸer usulüde tercih edebilirler. Bu usule göre kira geliri elde edenler ve GVK’nın 21.maddesi gereÄŸi istisnadan yararlananlar (Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olmayanlar ile gelirleri bunlar tarafından beyan edilmeyenler) gerçek giderlerine karşılık olmak üzere istisna bedeli düÅŸüldükten sonra kalan tutarın % 25’ini gider olarak dikkate alabileceklerdir. Bu usulun seçiminde gerçekte herhangi bir giderin yapılıp, yapılmamasının önemi olmadığı gibi, gider indirimi içinde herhangi bir belge teminine gerek yoktur. Bu usulü seçenler  iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

            DiÄŸer yöntem ise kiraya veren tarafından yapılan ve belgeye dayanan giderlerin kira gelirinden düÅŸülmesini öngören gerçek usuldür. Uygulamada gerçek gider usulünü seçenler indirime konu teÅŸkil eden belgeleri vergi dairesine beyanname ekinde verip vermemekte duraksamaya düÅŸmektedirler. Bu baÄŸlamda bazı vergi daireleri gerçek usulde safi kazanç tespit eden mükelleflerden, beyanname ekinde söz konusu belgeleri isteyebilmektedirler. Bu konuda Ä°stanbul Vergi Dairesi BaÅŸkanlığının 24.08.2006 tarih ve 12864 sayılı özelgesinde “Gayrimenkul sermaye iradına iliÅŸkin olarak verilecek Gelir Vergisi beyannamesinde söz konusu giderlere ve indirimlere iliÅŸkin belgelerin ek olarak sunulması zorunlu deÄŸildir. Ancak, zamanaşımı süresince bu belgelerin saklanması ve istenildiÄŸinde ibrazı zorunludur.” Denilerek anılan belgelerin beyanname ekinde ibraz edilmeyeceÄŸi açıkça belirtilmiÅŸtir. Buna göre, safi iratlarını gerçek gider usulüyle tespit eden gayrimenkul sermaye iradı sahiplerinin gerçek giderlerine iliÅŸkin belgeleri, yıllık gelir vergisi beyannamesi ekinde ibraz etmelerine iliÅŸkin belgelerin Vergi Usul Yasasının 227/2 ve 254. maddeleri uyarınca istenildiÄŸinde ibraz edilmek üzere 5 yıl süre ile saklaması zorunludur. Mükellefler bu iki usulden dilediklerini seçebilirler, bu seçim hakkını, her bir kira geliri için deÄŸil, beyanname bazında kullanmaları gerekmektedir.           

            Kira geliri elde eden mükelleflerce gerçek gider usulünün yeterince bilinememesi ve belgelendirme hususunda karşılaşılan güçlükler nedeniyle tercih edilmediÄŸi, götürü gider yönteminin daha basit oluÅŸu ve tevsik yükümlülüÄŸü barındırmaması nedeniyle tercih edildiÄŸi bilinmektedir. Ancak gerçek gider usulünün, götürü gider usulune göre avantaj saÄŸlayan durumları vardır. AÅŸağıda açıklayacağımız bazı gerçek gider kalemleri bizi bu sonuca ulaÅŸtırmaktadır.

 

3. Gerçek Gider Usulünde Gayrisafi Hasılattan Ä°ndirilebilecek Gider Kalemleri :

 

           3.1.  Kredi Faizleri :

 

Kredi kullanarak gayrimenkul alan mükellefler için, kredi faizlerinin kira gelirinden indirimi konusunda bir olanak tanınmıştır. Bu olanak sadece krediyle alınan konutlar için deÄŸil, krediyle alınan diÄŸer gayrimenkuller için de geçerlidir. Kredi kullanarak gayrimenkul satın alan ve bu gayrimenkulünü kiraya verenler, gerçek gider usulünü seçtikleri takdirde, kredi faizlerini kira gelirlerinden indirebilme imkanına sahipler. Burada dikkat edilmesi gereken nokta mesken olarak kiraya verilen gayrimenkullerde, kira gelirinin 2.600,00-TL kısmı istisna (2009 Takvim Yılı için) tutulduÄŸu için, bu istisnaya isabet eden kredi faizinin indirim konusu yapılamayacağıdır. Ä°ndirilebilecek gerçek gider tutarı aÅŸağıdaki formülle hesaplanır.

 

            Ä°ndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı= Ä°stisna Sonrası Hasılat x Toplam Gider

                                                                                             Toplam Hasılat

 

ÖrneÄŸin; Mükellef (A)’nın (B) Bank’tan 100.000,00-TL kredi kullanarak almış olduÄŸu konutu Bay(C)’ye aylık 750,00-TL bedelle kiraladığını varsayarsak Mükellef(A)’nın bir yılda elde edeceÄŸi gayrisafi hasılat (750 x 12 =) 9.000,00-TL olacaktır. Kredi ödemelerinin ise aylık 1.100,00-TL Anapara + 900,00-TL faiz olarak yapıldığını düÅŸünelim. Bu durumda yıllık faiz yükü (900 x 12 =) 10.800,00-TL olacaktır. Yalnız 10.800,00-TL’nin hepsi indirim olarak kabul edilmeyecektir. Çünkü 2009 yılı için istisna edilen tutara isabet eden kısmı (10.800 /9.000 x 2.600=) 3.120,00-TL indirim konusu yapılamaz. 10.800-3.120 = 7.680,00-TL  tutarında faizi mükellef kira gelirinden indirebilecektir.

 

  VerdiÄŸimiz örnekte olduÄŸu gibi kredi faiz tutarı, elde edilen kira gelirinden daha büyükse, aradaki fark gider fazlası olarak kabul edilecektir. Yani 9.000,00-TL hasılattan 2.600 TL istisna tutarı düÅŸüldükten sonra kalan 6.400 TL safi irattan 7.680,00 TL kredi faizinin indirilemeyen 1.280,00-TL’lik kısmının beyana tabi diÄŸer gelirlerden indirimi de mümkün kılınmıştır. Bu indirim sonucunda bir zarar varsa sözkonusu ise, Gelir Vergisi Kanunu’nun 88’nci maddesi bu zararın beÅŸ yılın aşılmaması koÅŸuluyla sonraki yılların beyana tabi gelirlerinden indirilmesine de olanak tanımaktadır.

 

Yasal düzenleme gereÄŸi, borçların tümünün kiraya verilen gayrimenkule sarf edilmesi koÅŸuluyla, kiraya verilen bir gayrimenkulün iktisap edilmesi, inÅŸası veya geniÅŸletilmesi gibi nedenlerle alınan ve o gayrimenkule harcanan borçların faizleri, kiralama nedeniyle elde edilen hâsılattan indirilebilir. Gayrimenkulün kiraya verilmeyen kısmına isabet eden borçların faizleri hâsılattan indirim konusu yapılamaz. Bu konu ile ilgili Ä°stanbul Vergi Dairesi BaÅŸkanlığının 14.02.2007 tarih ve 2347 sayılı ve “Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde, kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizlerinin hasılattan indirilebileceÄŸi belirtilmiÅŸ olup, borçların faizlerinin hasılattan indirilmesi için bu borçların tümünün kiraya verilen gayrimenkule iliÅŸkin olması gerekir. Bu hüküm ve açıklamalar gereÄŸince, kredi ile alınan gayrimenkule iliÅŸkin ödenen kredi faizleri, söz konusu konutun kiraya verilmiÅŸ olması halinde, elde edilen gayrimenkul sermaye iradı safi iradının tespiti için indirim konusu yapılabilir. Ancak, bu gayrimenkul mülk sahibi tarafından kendi ikametgâhı olarak kullanılıyor ise ödenen faizlerin herhangi bir ÅŸekilde indirimi söz konusu deÄŸildir.” Åzeklinde açıklanan özelgesi bulunmaktadır.

 

            3.2. Kira Ä°le Oturulan Konutun Kira Gideri :

 

  Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konuta veya lojmana ödedikleri kira bedelini gerçek gider kapsamında elde ettikleri hasılattan indirebilme olanakları mevcuttur. Yalnız burada dikkat edilmesi gereken husus, gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmesi ve gayrisafi hasılattan diÄŸer gerçek gider kalemleri düÅŸüldükten sonra kalan tutara uygulanması gerektiÄŸi ve indirilemeyen kısmın gider fazlalığı sayılamayacağıdır.

 

            3.3. Konut Alış Bedelinin Yüzde 5’i :

 

  Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5'i gider olarak indirim konusu yapılabilmektedir. Bu baÄŸlamda iktisap bedelinin yüzde 5'i tutarındaki indirim, sadece ilgili gayrimenkule iliÅŸkin hâsılata uygulanmaktadır. Söz konusu indirimin yapılabilmesi için aÅŸağıdaki hususlara dikkat edilmesi g erekmektedir.

            . Kiraya verilen gayrimenkulün konut olarak kiralanmış olması gerekmektedir. Ä°ÅŸyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerde yüzde 5 indirim hakkından yararlanılamamaktadır.

            . Kiraya verilen birden fazla konut olması halinde bir konut ile ilgili indirim tutarı diÄŸer konutlardan elde edilen irat üzerinden indirim konusu yapmak mümkün deÄŸildir.

            . Yasa maddesinde bahsi geçen iktisap bedelinden anlaşılması gereken; söz konusu iktisadi kıymetin edinimi için yapılan tüm giderlerdir. Kiraya verilen gayrimenkulün edinimi sırasında katma deÄŸer vergisi ödenmiÅŸ bulunuyorsa, ödenen ve yansıtılamayan katma deÄŸer vergisi de iktisap bedeline dahil edilmelidir.

 

3.4. Amortisman Giderleri :

 

Kiraya verilen mal ve haklar ile ilgili olarak ayrılan amortismanlar da gider olarak dikkate alınabilmektedir. Maliye Bakanlığı tarafından faydalı ömür esasına göre belirlenmiÅŸ ve yayımlanmış bulunan amortisman listesine göre "... ikamete mahsus ev, apartman ve emsali binalar" da amortisman oranı edinim deÄŸeri üzerinden yüzde 2'dir. Gayrimenkullerin edinim deÄŸeri düÅŸünüldüÄŸünde yüzde 2’lik amortisman oranı büyük bir gider kalemi halini alabilir.

 

            3.5. Sigorta Giderleri ile Ödenen Vergi-Resim-Harçlar ve Åzerefiyeler :

 

  Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri, ödenen vergi, resim, harç ve ÅŸerefiyeler ile kiraya verenler tarafından ödenmiÅŸ olmak ÅŸartıyla belediyelere ödenen harcamalara iÅŸtirak payları da gider olarak safi irattan indirilebilir. ÖrneÄŸin zorunlu deprem sigortasına iliÅŸkin primler, emlak vergisi, emlak vergisinin ’u nispetinde tahakkuk ettirilen katkı payları gerçek gider usulünü tercih eden mükelleflerce safi hasılattan indirim konusu yapılabilir.

 

            3.6. Ä°ndirilebilecek DiÄŸer Giderler :                                               

 

Yukarıda bahsettiÄŸimiz gider kalemlerinin dışında gerçek gider usulü tercih edilerek indirim konusu yapılabilecek diÄŸer giderler ise ÅŸunlardır:

 

. Onarım, bakım ve idame giderleri,

. Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

. Yönetim giderleri

. AnlaÅŸma, kanun ya da ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar

 

            4. Kira Gelirlerinin Beyanı :

 

             Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden,

 

            . Elde ettiÄŸi konut kira geliri 2009 takvim yılı için istisna tutarı olan 2.600,00-TL tutarını aşıyorsa,

 

            . Tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan 2009 takvim yılı içinde elde ettiÄŸi kira geliri toplamı 1.090,00-TL tutarını aşıyorsa,

 

          . Tevkifata tabi tutulan iÅŸyeri kira gelirinin brüt tutarı 2009 takvim yılı için beyanname verme sınırı 22.000,00-TL tutarını aşıyorsa,

 

             Beyanname verilmelidir. Beyanname verme sınırı olan 22.000,00-TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi tevkifatına tabi kira gelirleri ile konut kira gelirlerinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aÅŸan kısmı birlikte dikkate alınmalıdır. 

 

 

            5. DeÄŸerlendirme ve Sonuç :

 

                Konut ve iÅŸyeri kira geliri elde eden mükelleflerce, gerçek gider usulünün yeterince bilinmemesi, ayrıntılı olarak yorumlanamaması ve belgelendirme hususunda karşılaşılan güçlükler nedeniyle sıklıkla tercih edilmediÄŸi, bunun doÄŸrultusunda götürü gider yönteminin daha basit oluÅŸu ve tevsik yükümlülüÄŸü barındırmaması gibi nedenlerle tercih edildiÄŸi bilinmektedir.  Ancak kira geliri elde eden mükelleflerce yukarıda yer alan nitelikte harcamalar yapılmış ve kira gelirinden daha yüksek bir gider sözkonusu olabilir.  Özellikle gerçek gider kalemleri arasında yer alan kredi faizleri, kira gelirinden fazlaysa bu tutar gider fazlası olarak kabul edilir ve kira gelirinden indirilemeyen kısmı diÄŸer gelirlerden düÅŸülebileceÄŸi gibi beÅŸ yılın aşılmaması koÅŸuluyla sonraki yılların beyana tabi gelirlerinden de indirilebilir. Mükellefler bu gibi özel durumlarda gerçek gider usulünü benimseyerek çok daha avantajlı konuma gelebilirler.

 

 

YARARLANILAN KAYNAKLAR  :

1.      Kira Geliri Elde Edenler Ä°çin Yıllık Gelir Vergisi Beyanname Düzenleme Rehberi,

         Gelir Ä°daresi BaÅŸkanlığı

2.      SEVÄ°Äz Veysi, Kiraların Vergilendirilmesinde Giderler.

3.     GÜNGÖR Feridun, Kira Gelirlerinin Beyanında Gerçek Gider

4.      www.ivdb.gov.tr