2008 Yılında Elde Edilen Mesken Ve İşyeri Kira Gelirlerinin Hesaplaması Ve Beyanı

I. GİRİŞ

 

 

 

 

 

 

 

Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 70’inci maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları[1], zilyetleri[2], irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar, gayrimenkul sermaye iradıdır. Buna göre GVK’nın 70’inci maddesinde sayılan binaların sahipleri tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler de gayrimenkul sermaye iradı olmaktadır. Söz konusu binaların, mesken (konut) yada işyeri olarak kiraya verilmesinden elde edilen gelirin hesaplanması ve beyanı farklılık arz etmektedir. Makalemizde, 2008 yılında binaların mesken ve işyeri olarak kiraya verilmesinden elde edilen gelirin hesaplanması, beyanı ve bu konuda özellik arz eden hususlar ele alınacaktır.

 

 

 

II. BİNALARIN MESKEN VE İ�zYERİ OLARAK KİRAYA VERİLMESİ

 

 

 

 

 

 

 

A. Binaların Mesken Olarak Kiraya Verilmesi

 

 

 

 

 

 

 

1. Mesken Kira Gelirlerinde İstisna Miktarı

 

 

 

 

 

 

 

GVK’nın 21’inci maddesi uyarınca; binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (2008 için) 2.400 YTL’si[3]gelir vergisinden istisnadır. Söz konusu maddedeki maktu tutar GVK’nın Mükerrer 123’üncü maddesine göre, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu (VUK) hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranında artırılmak suretiyle uygulanacaktır. Bakanlar Kurulu, bu suretle tespit edilen had ve tutarı yarısına kadar arttırmaya veya eksiltmeye yetkilidir.

 

 

 

Yine GVK’nın 21’inci madde hükmüne göre; istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacağı gibi ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar da bu istisnadan faydalanamazlar.

 

 

 

Bu durumda GVK’nın 21’inci maddesine göre istisnanın uygulanabilmesi için;

 

 

 

1- Binaların mesken olarak kiraya verilmesi, (işyeri kira gelirleri için istisna hükmü uygulanmaz.),

 

 

 

2- İstisna haddinin üzerinde (2008 için 2.400 YTL) hasılat elde edilmesi halinde gelirin tam ve eksiksiz beyan edilmesi,

 

 

 

3- Ticari, zirai ve mesleki kazancın yıllık beyanname ile beyan etme zorunluluğunun bulunmaması (Söz konusu kazançlarını yıllık beyanname ile beyan etmek zorunda olanlar istisnadan yararlanamamaktadır.) gerekmektedir.

 

 

 

2. İstisna Uygulamasında Özellik Arz Eden Hususlar

 

 

 

 

 

 

Bir daireye birden fazla kişinin ortak olması halinde, istisna tutarı hisse oranına bakılmaksızın her bir ortak için ayrı ayrı dikkate alınacaktır. Bir kişinin birden fazla gayrimenkulünün bulunması ve bu gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesi halinde ise, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

 

 

 

Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen kira geliri, takvim yılının tamamında değil de belli bir dönemde elde edilirse istisna kısmi değil yine tam olarak uygulanacaktır. Örneğin, Tuba Hanım gayrimenkulünü 01.09.2008 tarihinde mesken olarak kiraya verdiğinde toplam dört ay kira geliri etmiş olmasına rağmen istisna dört ay için değil yılın tamamı için uygulanacaktır.

 

 

 

Dar mükellef gerçek kişiler de sahibi oldukları gayrimenkulü mesken olarak kiraya vermek suretiyle bir takvim yılı içinde elde ettikleri kira gelirleri için, GVK’nın 21’inci maddesindeki istisnadan yararlanabilirler.

 

 

 

3. Mesken Kira Gelirlerinin Beyanı

 

 

 

 

 

 

 

Sahibi oldukları gayrimenkulü mesken olarak kiraya veren mükelleflerin, 2008 takvim yılında elde ettikleri kira gelirlerinin toplamı 2.400 YTL’yi geçerse her halükarda Yıllık Gelir Vergisi beyannamesi beyan edilecektir. Söz konusu beyanname mükellefin ikametgahının bulunduğu yer vergi dairesine izleyen yılın Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar (ölüm ve memleketi terk hali hariç) verilecektir. Ödeme ise iki eşit taksit halinde Mart ve Temmuz aylarında yapılacaktır.

 

 

 

Dar mükellefler de mesken kira gelirleri toplamı 2008 yılı için 2.400 YTL’yi aşarsa beyanname vereceklerdir.

 

 

 

B. Binaların İşyeri Olarak Kiraya Verilmesi

 

 

 

 

 

 

 

1. Binaların İşyeri Olarak Tevkifat Yapma Yükümlülüğü Olan Kişi Veya Kuruluşlara Kiraya Verilmesi

 

 

 

 

 

 

Binaların GVK’nın 94’üncü maddesinin 1’inci paragrafında sayılan tevkifat yapmakla yükümlü kişi ve kuruluşlara (Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler) kiraya verilmesi halinde, bu kişi veya kuruluşlar hesaben veya nakden yaptıkları kira ödemelerinden, kiraya verenin gelir vergisine mahsuben gelir vergisi tevkifatı (vergi kesintisi) yapmak zorundadırlar. Tevkifat oranı GVK’nın 94’üncü maddesinin 5’inci fıkrasına göre %20’dir.

 

 

 

Mezkur Kanunun 86’ıncı maddesinin 1’inci fıkrasının c bendine göre; “103’üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde ise bu gelirler beyannameye dahil edilmez.” GVK’nın 103’üncü maddesi uyarınca 01.01.2008 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere geçerli olan tarifenin ikinci gelir dilimi ise 19.800 YTL’dir.

 

 

 

Bu durumda, sahibi oldukları gayrimenkulleri tevkifat yapmakla yükümlü kişi veya kuruluşlara kiraya veren mükellefler için, 2008 yılı ile ilgili olarak kira gelirlerinin brüt tutarı 19.800 YTL’yi aşmayanlar beyanname vermeyecekler ve tevkif suretiyle ödedikleri vergi nihai vergi olacaktır. Kira gelirlerinin brüt tutarı 19.800 YTL’yi aşanlar, Yıllık Gelir Vergisi beyannamesi verecekler ve hesaplanan vergiden daha önce kesinti suretiyle ödedikleri vergiyi mahsup edebileceklerdir.

 

 

 

Dar mükellefler tevkifata tabi işyeri kira gelirleri için, GVK 86/2 maddesi hükmü gereğince, tutarı ne olursa olsun beyanname vermeyeceklerdir.

 

 

 

2. Binaların İşyeri Olarak Tevkifat Yapma Yükümlülüğü Olmayan Kişi Veya Kuruluşlara Kiraya Verilmesi

 

 

 

 

 

 

GVK’nın 86’ıncı maddesinin 1’inci fıkrasının d bendine göre; bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı (2008 için) 960 YTL’yi aşmayan, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez. Dolayısıyla bu tür gelirler için 2008 yılında 960 YTL’nin aşılması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verilecektir.

 

 

 

Buna göre, sahibi oldukları gayrimenkulleri işyeri olarak tevkifat yapma yükümlülüğü olmayan (örneğin basit usulde vergilendirilen kişilere) kişi veya kuruluşlara kiraya veren mükellefler, GVK’nın 21’inci maddesinde yer alan istisna hükmünden de yararlanamayacağından, elde ettikleri kira geliri 2008 yılı için 960 YTL’yi geçiyorsa beyanname verecek aksi halde beyanname vermeyeceklerdir.

 

 

 

C. Eksik Beyan veya Beyanname Vermeme Durumunda Yapılacak İşlemler

 

 

 

 

 

 

 

Mükellefler mesken ve/veya işyeri kira gelirleri ile ilgili olarak eksik beyanda bulundukları veya hiç beyanda bulunmadıkları takdirde;

 

 

 

-Mesken kira gelirleri için istisna hükmünden yararlanamazlar.

 

 

 

-Beyan edilmesi gereken kira gelirleri için beyanname verilmezse, VUK 30/1 ve 352/1 maddeleri gereğince mükellef adına iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesilir ve gelir Takdir Komisyonu marifetiyle takdir edilir.

 

 

 

-Takdir edilen gelir üzerinden, gelir vergisi ve bir kat vergi ziyaı cezası hesaplanır. Ayrıca gecikilen her ay için gecikme faizi talep edilir. Bu şekilde tahakkuk eden vergi ve cezaların tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi gerekir. Aksi takdirde vergi dairesince her ay ve gün kesri için gecikme zammı hesaplanır.

 

 

 

D. Kira Gelirlerinden İndirilebilecek Giderler

 

 

 

 

 

 

 

Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır. Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın saptanması için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır. Bunlar “Gerçek Gider” ve “Götürü Gider” yöntemleridir.

 

 

 

Mükelleflerin birden fazla gayrimenkulü bulunması halinde, bunların tamamı için tek bir gider çeşidi seçilebilir.Gayrimenkullerin bir kısmı için gerçek gider, bir kısmı için götürü gider usulü seçilemez. Bu durumun istisnası, yurt içi ve yurt dışından aynı anda gayrimenkul sermaye iradı elde edenler, yurt dışından elde ettiğine götürü gider (ya da gerçek gider) uygularken yurt içinden elde edilene de gerçek gideri (ya da götürü gider) uygulayabilirler.

 

 

 

1. Gerçek Gider Yöntemi

 

 

 

 

 

 

 

Safi iradın bulunması için, 21’inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir.

 

 

 

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

 

 

 

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

 

 

 

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

 

 

 

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulun iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalılığı sayılmaz),

 

 

 

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartiyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

 

 

 

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ;

 

 

 

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);

 

 

 

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

 

 

 

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

 

 

 

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ile 9 ve 11 numaralı bentlerinde yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);

 

 

 

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

 

 

 

Gayrimenkulun kısmen kiraya verilmesi halinde, giderlerin yalnız kiraya verilen bölüme isabet eden kısmı hasılattan indirilebilir.

 

 

 

Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, GVK’nın 21’inci maddesinde belirtilen istisnaya isabet eden gideri indiremeyeceklerdir. İndirilebilecek gerçek gider tutarı aşağıdaki formülle hesaplanacaktır:

 

 

 

İstisna Sonrası Hasılat x Toplam Gider

İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı = ————————————————

 

 

Toplam Hasılat

 

 

 

 

 

 

2. Götürü Gider Yöntemi

 

 

 

 

 

 

 

GVK’nın 74’üncü maddesinin 3’üncü fıkrası uyarınca, mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde gerçek gider usulünde indirebilecekleri giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %’ini götürü olarak indirebilirler. Dolayısıyla götürü gider usulünü seçen mükellefler, GVK’nın 74’üncü maddesinde sayılan gerçek gider unsurlarından hiçbirini ayrıca indirim konusu yapamazlar.

 

 

 

Götürü gider usulünü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

 

 

 

Kiralanan gayrimenkulün mesken olması halinde istisnadan yararlanma hakkı var ise, istisna düşüldükten sonra kalan kira gelirinin %’i götürü gider olarak indirilebilir. Yani öncelikle istisna sonra giderler indirilir.

 

 

 

E. Özellikli Durumlar

 

 

 

 

 

 

 

1. Kiraya Verilen Binanın Hem Mesken Hem de İşyeri Olarak Kullanılması

 

 

 

 

 

 

 

Kiraya verilen binanın GVK’nın 94’üncü maddesindeki tevkifat yapmak zorunda olanlara hem işyeri hem de mesken olarak kiraya verilmesi halinde vergi kesintisi kira bedelinin tamamı üzerinden yapılacaktır. Ayrıca bina kısmen işyeri kısmen de ikametgah olarak kullanıldığından bina sahibinin istisnadan yararlanması mümkün değildir.

 

 

 

2. İşletmeye Kayıtlı Gayrimenkulün Kiraya Verilmesi

 

 

 

 

 

 

 

Ticari yada zirai bir işletmenin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulun kiraya verilmesi karşılığında elde edilen hasılat ticari veya zirai kazanç niteliğindedir. Bu nedenle vergileme de ticari veya zirai kazanç hükümlerine göre yapılır. Ancak tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkuller için gayrimenkul sermaye iradı hakkındaki hükümler uygulanır.

 

 

 

İşletmeye ait gayrimenkulun kiraya verilmesi ticari veya zirai kazanç hükmünde olduğundan, kira gelirinden elde edilen hasılatlar aynı zamanda Katma Değer Vergisinin konusuna girmektedir. Bu nedenle kira geliri üzerinden Katma Değer Vergisi de hesaplanması gerekir. Dolayısıyla ödemeyi yapan kiracılar da ödeme tutarı üzerinden GVK’nın 94’üncü maddesi kapsamında tevkifat yapmazlar. Böyle bir durumda kiralayanlar fatura düzenleyecek ve elde edilen kira gelirinin tutarı ne olursa olsun ticari veya zirai kazanca dahil ederek beyan edeceklerdir.

 

 

 

3. Bedelsiz Kiralama Durumunda Vergilendirme

 

 

 

 

 

 

 

Genel kural olarak gayrimenkul sermaye iratlarında nakden ve aynen elde edilen kira bedeli hasılat sayılır. Ancak bazı durumlarla mal ve haklar bedelsiz ya da düşük bedelle başkalarının istifadesine bırakılabilir. Bu gibi durumlarda gayrimenkul sermaye iradının hasılat kısmının gerçeğe yakın olarak değerlendirilmesi gerekir.

 

 

 

GVK’nın 73’üncü maddesine göre; kiraya verilen mal ve hakların kira bedeli emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli bu mal ve hakların kirası sayılır.[4] Böylelikle emsal kira bedeliyle gayrimenkul sermaye iradının hasılat yönü kontrol altına alınmış olmaktadır. Binalarda emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir ve tespit edilmiş kirası, bu suretle tespit edilmiş kira mevcut değilse VUK’a göre belirlenen vergi değerinin[5] %5’i olacaktır.

 

 

 

Buna göre, ticari, zirai ve mesleki kazancı bulunmayan gayrimenkul sahiplerinin işyerlerini bedelsiz olarak başkalarına bırakmaları halinde, nakden ve hesaben herhangi bir ödeme olmadığından tevkifat da söz konusu olmayacak olup emsal kira bedelinin hesabında ise, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse VUK’a göre belirlenen vergi değerinin %5’i esas alınacaktır. Böyle bir durumda, 2008 yılı için, 960 YTL’lik haddin aşılıp aşılmadığına bakılarak beyanname verilecektir (Zira GVK 21’e göre istisna yok, GVK 94’e göre de tevkifat yok).

 

 

 

 

 

 

 

Aynı durum meskenlerin bedelsiz olarak kullandırılması halinde de söz konusu olacaktır. Ancak mesken kira gelirinin beyanında GVK’nın 21’inci maddesinde yer alan istisnanın uygulanacağı tabiidir.

 

 

 

 

4. Yurt Dışında Çalışan Türk Vatandaşlarımızın Durumu

 

 

 

 

 

 

 

Bilindiği üzere 06.03.1998 tarih ve 23278 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 210 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde, GVK’nın 3’üncü maddesinin 2’inci bendinde sayılanlar (resmi daire ve müesseseler veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olarak yurt dışında çalışanlar) hariç olmak üzere çalışma ve oturma izni alarak altı aydan fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratları bakımından dar mükellefiyet esasına göre vergilendirilmeleri kabul edilmiştir.

 

 

 

Buna göre; yurt dışında çalışan Türk vatandaşlarından, Türkiye’de elde ettiği beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanlardan; bir takvim yılı içinde elde ettiği mesken kira geliri, 2008 yılı için 2.400 YTL’yi aşanlar ile bir takvim yılı içinde elde ettiği tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan işyeri kira gelirleri beyan edilecektir. İşyeri kira geliri tevkifata tabi olanlar ise tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir.

 

 

 

5. Mesken ve İşyeri Kira Gelirlerinin Birlikte Elde Edilmesi Durumu

 

 

 

 

 

 

 

GVK’nın 86/1-a maddesinde, “tam mükellefiyette kazanç ve iratların istisna hadleri içinde kalan kısmı” için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler için yıllık beyanname verilmesi halinde bu gelirlerin beyannameye dahil edilmeyeceği belirtilmiştir. Dolayısıyla GVK’nın 21’inci maddesinde yer alan 2.400 YTL’lik (2008 için) istisna tutarının altında kalan mesken kira gelirleri için GVK’nın 86/1-a maddesi gereğince beyanname verilmeyecektir. Aynı şekilde mezkur Kanunun 86/1-c maddesi gereğince de; “vergiye tabi gelir toplamının (a ve b bentlerinde belirtilenler hariç) 103’üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş gayrimenlul sermaye iratlarının” da yıllık beyannameye dahil edilmeyeceği belirtilmiştir. Yani geliri sadece tevkifata tabi işyeri kira geliri olanlar için 19.800 YTL’ye (2008 için) kadar yıllık beyanname verilmeyecektir.

 

 

 

Mesken ve işyeri kira gelirlerinin birlikte elde edilmesi durumunda ise; GVK’nın 86/1-c maddesinde yer alan parantez içi hüküm gereğince, mesken ve işyeri kira gelirlerinin toplamına bakılarak 19.800 YTL’lik haddi aşıp aşmadığı tespit edilecek, aşarsa beyanname verilecektir. Ancak burada mesken kira gelirleri için istisna sonrası tutar ile işyeri kira geliri için brüt tutarının toplamı dikkate alınacaktır. Mesken kira geliri için istisna sonrası tutarla işyeri kira geliri için brüt tutar toplamı 19.800 YTL’yi geçmiyorsa sadece istisnayı geçen mesken kira geliri beyan edilecektir. Toplam tutar 19.800 YTL’lik beyan sınırını geçiyorsa işyeri kira gelirleri de beyannameye dahil edilecektir. Beyannameye dahil edilen işyeri kira gelirinden daha önce tevkifat suretiyle kesilen vergilerin beyannamede mahsup edileceği tabiidir.

 

 

 

 

 

 

F. Örnekler

 

 

 

 

 

 

 

1. Örnek

 

 

 

 

 

 

 

Devlet memuru olan Tuğçe Hanım; Ankara’da ikamet etmekte olup, Aydın’da kendisine ait apartman dairesini kiraya vermiş ve 2008 yılında 12.000 YTL kira geliri elde etmiştir. Adı geçenin daire ile ilgili olarak belgeli gider tutarı 4.000 YTL’dir.

 

 

 

Tuğçe hanımın götürü gider ve gerçek gider yöntemlerine göre Gelir Vergisi beyanı aşağıdaki gibi olacaktır.

 

 

 

Öncelikle Tuğçe Hanımın yıllık gelir vergisi beyanı ile beyan etmesi gereken ticari, zirai ve mesleki bir kazancı olmadığından GVK’nın 21’inci maddesinde belirtilen 2.400 YTL’lik istisnadan yararlanma hakkı vardır. Bu durumda, elde edilen kazanç tutarı istisna miktarının üzerinde olduğundan yıllık beyanname ile beyanı gerekecektir (İstisna miktarının altındaki mesken kira geliri için GVK’nın 86/1-a maddesi gereği beyanname verilmez.). Ayrıca beyannamenin de GVK’nın 92 ve 106’ıncı maddeleri gereğince ikametgahın bulunduğu yer vergi dairesine verilmesi gerekir. Yani beyanname gayrimenkulün bulunduğu Aydın’a değil, ikametgahın bulunduğu Ankara’ya verilecektir.

 

 

 

Yukarıdaki açıklamaların ışığında;

 

 

 

 

a-Götürü Gider Yöntemine Göre Beyan:

 

 

 

 

 

 

-Gayrisafi İrat Tutarı : 12.000 YTL

-İstisna Tutar : 2.400 YTL

-Kalan : 9.600 YTL

-Götürü Gider (%) : 2.400 YTL

-Vergiye Tabi Gelir (Matrah) : 7.200 YTL

-Hesaplanan Gelir Vergisi : 1.080 YTL

 

 

 

b-Gerçek Gider Yöntemine Göre Beyan:

 

 

 

 

 

 

 

Bu durumda, 4.000 YTL giderin istisna miktarına isabet eden kısmının safi kazancın tespitinde dikkate alınmaması gerekmektedir.Bu hesaplama ise şu şekilde yapılmaktadır.

 

 

 

İstisna Sonrası Hasılat x Toplam Gider

İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı = ————————————————

 

 

Toplam Hasılat

 

 

 

9.600 x 4.000

İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı = ——————- = 3.200 YTL

12.000

 

 

 

 

 

 

-Gayrisafi İrat Tutarı : 12.000 YTL

-İstisna Tutar : 2.400 YTL

-Kalan : 9.600 YTL

-İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı : 3.200 YTL

-Vergiye Tabi Gelir (Matrah) : 6.400 YTL

-Hesaplanan Gelir Vergisi : 960 YTL

 

 

 

2.Örnek

 

 

 

 

 

 

 

Tolga Bey, dairesini mesken olarak kiraya vermesi sonucu 2008 yılında 9.000 YTL, ayrıca işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden de brüt 30.000 YTL kira geliri elde etmiştir. İşyeri kira geliri üzerinden 6.000 YTL gelir vergisi tevkifatı yapılmıştır. Beyana tabi başkaca bir geliri olmayan Tolga Bey, götürü gider yöntemini seçmiştir. Tolga Beyin beyan durumu aşağıdaki gibi olacaktır.

 

 

 

Tolga Beyin ticari, zirai ve mesleki kazancı olmadığından GVK’nın 21’inci maddesinde yer alan 2.400 YTL’lik istisnadan yararlanma hakkı vardır. Tolga Beyin mesken kira gelirinin istisna haddini aşan kısmı (6.600 YTL) ile tevkifata tabi tutulan işyeri kira gelirinin brüt tutarının (30.000 YTL) toplamı 19.800 YTL’yi aştığından, Tolga Bey tarafından mesken ve işyeri kira gelirleri birlikte beyan edilecektir.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-Gayrisafi İrat Tutarı : 39.000 YTL

-Mesken : 9.000 YTL

-İşyeri :30.000 YTL

-İstisna Tutar : 2.400 YTL

-Kalan : 36.600 YTL

-Götürü Gider (%) : 9.150 YTL

-Vergiye Tabi Gelir (Matrah) : 27.450 YTL

-Hesaplanan Gelir Vergisi : 5.635 YTL

-Kesinti Yoluyla Ödenen Gelir Vergisi : 6.000 YTL

-Red ve İade Olunacak Gelir Vergisi : 365 YTL

 

 

 

 

3.Örnek

 

 

 

 

 

 

 

Ankara’da ikamet eden Yusuf Bey ve Müge Hanımın Alanya’da eşit oranlarda hissedar oldukları bir daireleri bulunmakta olup, 2008 yılında konut olarak kiraya verilen söz konusu daireden 3.000 YTL kira geliri elde edilmiştir. Yusuf Bey ve Müge Hanımın başka da bir geliri bulunmamaktadır. Beyan durumu nasıl olacaktır?

 

 

 

Bir daireye birden fazla kişinin ortak olması halinde her bir kişi için GVK’nın 21’inci maddesindeki istisna ayrı ayrı dikkate alınacaktır. Örneğimizde Yusuf Bey ve Müge Hanımın kira gelirindeki payı 1.500 YTL olup, bu tutar 2008 yılı istisna tutarı olan 2.400 YTL’nin altındadır. Mükelleflerin istisnadan yararlanmalarına engel bir durum olmadığından ve her ortağın payı istisna tutarının altında kaldığından GVK’nın 86/1-a maddesi hükmü gereğince yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyeceklerdir.

 

 

 

4. Örnek

 

 

 

 

 

 

 

Erkan Bey ve eşi Dilek Hanım eşit oranda sahip oldukları dairelerini mesken olarak kiraya vermeleri sonucu 8.000 YTL kira geliri elde etmişlerdir. Ayrıca Erkan Bey, 2008 yılında işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden brüt 15.000 YTL kira geliri elde etmiştir. İşyeri kira geliri üzerinden 3.000 YTL gelir vergisi kesintisi yapılmıştır. Erkan Bey ve Dilek Hanım başkaca bir gelirleri olmayıp götürü gider yöntemini seçmişlerdir. Bu durumda Erkan Bey ve Dilek Hanımın beyan durumları aşağıdaki gibi olacaktır.

 

 

 

Erkan Beyin Beyanı :

 

 

 

 

 

 

 

Erkan Beyin tevkifata tabi brüt işyeri kira geliri (15.000 YTL) ile mesken kira gelirinden hissesine isabet eden tutarın (4.000 YTL) istisna tutarını aşan kısmı (1.600 YTL) birlikte dikkate alındığında, GVK’nın 86/1-c maddesine göre 19.800 YTL’lik haddi aşmadığından, işyeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecek, sadece hissesine düşen mesken kira geliri beyan edilecektir. İşyeri kira gelirinden kesilen vergi nihai vergi olacaktır.

 

 

 

-Gayrisafi İrat Tutarı : 4.000 YTL

-İstisna Tutar : 2.400 YTL

-Kalan : 1.600 YTL

-Götürü Gider (%) : 400 YTL

-Vergiye Tabi Gelir (Matrah) : 1.200 YTL

-Hesaplanan Gelir Vergisi : 180 YTL

 

 

 

 

 

 

Dilek Hanımın Beyanı :

 

 

 

 

 

 

 

Dilek Hanım’ın geliri sadece mesken olarak kiraya verilen daireden hissesine düşen kira geliri olan 4.000 YTL’dir. Bu tutar istisna haddini aştığı için, Dilek Hanım beyanname verecektir.

 

 

 

-Gayrisafi İrat Tutarı : 4.000 YTL

-İstisna Tutar : 2.400 YTL

-Kalan : 1.600 YTL

-Götürü Gider (%) : 400 YTL

-Vergiye Tabi Gelir (Matrah) : 1.200 YTL

-Hesaplanan Gelir Vergisi : 180 YTL

 

 

 

5. Örnek

 

 

 

 

 

 

 

Yakup Bey, kendisine ait olan dairesini işyeri olarak kullanmak üzere basit usulde vergilendirilen Özgen Hanıma 01.01.2008 tarihinde bir yıllığına 5.000 YTL’ye kiraya veriyor. Yakup Bey gerçek gider yöntemini seçmiş olup yıl içinde dairesiyle ilgili olarak 800 YTL tutarında belgeli gider yapıyor. Yakup Beyin beyan durumu aşağıdaki gibidir:

 

 

 

Özgen Hanım basit usulde vergilendirildiğinden tevkifat yapma yükümlülüğü yoktur. Ayrıca daire işyeri olarak kiraya verildiğinden GVK’nın 21’inci maddesindeki istisnadan yararlanma hakkı yoktur. Bu durumda Yakup Bey bu gelirinden dolayı GVK’nın 86/1-d maddesi hükmüne göre 960 YTL’lik sınırı aştığı için beyanname verecektir.

 

 

 

-Gayrisafi İrat Tutarı : 5.000 YTL

-Gerçek Gider Tutarı : 800 YTL

-Kalan : 4.200 YTL

-Vergiye Tabi Gelir (Matrah) : 4.200 YTL

-Hesaplanan Gelir Vergisi : 630 YTL

 

 

 

6. Örnek

 

 

 

 

 

 

 

İstanbul’da kiracı olarak ikamet eden Sadi Bey, 2008 yılında 9.600 YTL kira ödemesi yapmıştır. Aynı yıl içinde İzmir’deki konutundan 5.000 YTL kira geliri elde etmiştir. Sadi Beyin beyan durumu aşağıdaki gibi olacaktır.

 

 

 

Bu durum uygulamada sık karşılaşılmakta olup, elde edilen kiranın ödenen kiradan düşük olması halinde, mükellefler beyanname vermemektedirler. Ancak böyle bir durumda beyanname verilmemesi halinde cezaya muhatap kalınacağı unutulmamalıdır. Mükellefler eğer GVK’nın 21’inci maddesinde yer alan istisna miktarının üzerinde bir konut kira geliri elde etmişlerse mutlak suretle yıllık gelir vergisi beyannamesi verecekler, ödedikleri kira ile ilgili olarak da gerçek gider yöntemini seçip indirimi beyanname üzerinde yapacaklardır. Bu durumda indirimden sonra ödenecek verginin çıkıp çıkmaması önemli değildir.

 

 

 

Yapılan bu açıklamalara göre Sadi Beyin 2008 yılında elde ettiği mesken kira geliri 2.400 YTL’lik istisna tutarını aştığından her halükarda yıllık gelir vergisi beyannamesi verecektir. Ancak beyannamede istisnaya isabet eden gerçek gider tutarı indirilemeyecektir.

 

 

 

 

 

 

İstisna Sonrası Hasılat x Toplam Gider

İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı = ————————————————

 

 

Toplam Hasılat

 

 

 

2.600 x 9.000

İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı = ——————- = 4.680 YTL

5.000

 

 

 

-Gayrisafi İrat Tutarı : 5.000 YTL

-İstisna Tutar : 2.400 YTL

-Kalan : 2.600 YTL

-İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı : 4.680 YTL

-Vergiye Tabi Gelir (Matrah) : ——

-Hesaplanan Gelir Vergisi : ——

 

 

 

Örneğimize göre mükellefin yıllık gelir vergisi beyannamesi vermesi yeterli olacaktır. Öte yandan indirilemeyen kira gideri, gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz ve zarar olarak gelecek yıllara devredemez.

 

 

 

 

 

 

 

 

III. SONUÇ

 

 

 

 

 

 

 

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iratlarıdır.

 

 

 

Mesken veya işyeri olarak kiraya verilen binalardan (dairelerden) elde edilen kira gelirleri gayrimenkul sermaye iratları içinde önemli bir yer tutmaktadır. Bizde çalışmamızda, 2008 yılında binaların mesken veya işyeri olarak kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin hesaplanması, beyanı ve bu konuda özellik arz eden hususları örnekler vermek suretiyle açıklamaya çalıştık