Bilgili Denetim Denetim Güven İster
1.Giriş :
Konut ya da işyerlerinin kiraya verilmesinden elde edilen gelirler, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesine göre “gayrimenkul sermaye iradı” kapsamına girmekte olup, buna göre vergilendirilmektedir. Bu madde hükmüne göre; “…… arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.) vb. mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iradlar” gayrimenkul sermaye iradıdır.
1 Ocak 2009 -31 Aralık 2009 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı geliri elde edenler bu gelirlerine ilişkin beyannameleri 25 Mart 2010 Perşembe akşamına kadar bağlı bulundukları vergi dairesine vermeleri gerekmektedir. Beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirine sahip olan mükellefler kanunun kendilerine tanımış olduğu gerçek gider usulü ve götürü gider usulü arasında seçimlik haklarını kullanarak beyannamelerini vereceklerdir. Makalemizde bu usuller açıklanarak mükellefler tarafından yeterince bilinmeyen gerçek gider usulünün sağladığı vergi avantajlarından bahsedeceğiz.
2. Safi İrat ve Tespit Usulleri :
Diğer gelir unsurlarının vergilendirilmesinde olduğu gibi konut ve işyeri kira gelirlerinin vergilendirilmesinde de temel ilke gelirin safi tutarıyla vergilendirilmesidir. Safi tutar, gayri safi hasılattan gelirin elde edilmesi ve idamesi için yapılan giderlerin indirilmesinden sonra kalan olumlu farktır. Safi tutarın tespiti sırasında gayrisafi hasılattan indirim konusu yapılacak olan gider unsurları Gelir Vergisi Kanununun 74’üncü maddesinde ayrıntılı olarak sayılmıştır. Kira geliri elde eden mükellefler belgelemek koşuluyla bu giderleri gerçek tutarıyla indirebilecekleri gibi, götürü gider adı verilen diğer usulüde tercih edebilirler. Bu usule göre kira geliri elde edenler ve GVK’nın 21.maddesi gereği istisnadan yararlananlar (Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olmayanlar ile gelirleri bunlar tarafından beyan edilmeyenler) gerçek giderlerine karşılık olmak üzere istisna bedeli düşüldükten sonra kalan tutarın % 25’ini gider olarak dikkate alabileceklerdir. Bu usulun seçiminde gerçekte herhangi bir giderin yapılıp, yapılmamasının önemi olmadığı gibi, gider indirimi içinde herhangi bir belge teminine gerek yoktur. Bu usulü seçenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
Diğer yöntem ise kiraya veren tarafından yapılan ve belgeye dayanan giderlerin kira gelirinden düşülmesini öngören gerçek usuldür. Uygulamada gerçek gider usulünü seçenler indirime konu teşkil eden belgeleri vergi dairesine beyanname ekinde verip vermemekte duraksamaya düşmektedirler. Bu bağlamda bazı vergi daireleri gerçek usulde safi kazanç tespit eden mükelleflerden, beyanname ekinde söz konusu belgeleri isteyebilmektedirler. Bu konuda İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 24.08.2006 tarih ve 12864 sayılı özelgesinde “Gayrimenkul sermaye iradına ilişkin olarak verilecek Gelir Vergisi beyannamesinde söz konusu giderlere ve indirimlere ilişkin belgelerin ek olarak sunulması zorunlu değildir. Ancak, zamanaşımı süresince bu belgelerin saklanması ve istenildiğinde ibrazı zorunludur.” Denilerek anılan belgelerin beyanname ekinde ibraz edilmeyeceği açıkça belirtilmiştir. Buna göre, safi iratlarını gerçek gider usulüyle tespit eden gayrimenkul sermaye iradı sahiplerinin gerçek giderlerine ilişkin belgeleri, yıllık gelir vergisi beyannamesi ekinde ibraz etmelerine ilişkin belgelerin Vergi Usul Yasasının 227/2 ve 254. maddeleri uyarınca istenildiğinde ibraz edilmek üzere 5 yıl süre ile saklaması zorunludur. Mükellefler bu iki usulden dilediklerini seçebilirler, bu seçim hakkını, her bir kira geliri için değil, beyanname bazında kullanmaları gerekmektedir.
Kira geliri elde eden mükelleflerce gerçek gider usulünün yeterince bilinememesi ve belgelendirme hususunda karşılaşılan güçlükler nedeniyle tercih edilmediği, götürü gider yönteminin daha basit oluşu ve tevsik yükümlülüğü barındırmaması nedeniyle tercih edildiği bilinmektedir. Ancak gerçek gider usulünün, götürü gider usulune göre avantaj sağlayan durumları vardır. Aşağıda açıklayacağımız bazı gerçek gider kalemleri bizi bu sonuca ulaştırmaktadır.
3. Gerçek Gider Usulünde Gayrisafi Hasılattan İndirilebilecek Gider Kalemleri :
3.1. Kredi Faizleri :
Kredi kullanarak gayrimenkul alan mükellefler için, kredi faizlerinin kira gelirinden indirimi konusunda bir olanak tanınmıştır. Bu olanak sadece krediyle alınan konutlar için değil, krediyle alınan diğer gayrimenkuller için de geçerlidir. Kredi kullanarak gayrimenkul satın alan ve bu gayrimenkulünü kiraya verenler, gerçek gider usulünü seçtikleri takdirde, kredi faizlerini kira gelirlerinden indirebilme imkanına sahipler. Burada dikkat edilmesi gereken nokta mesken olarak kiraya verilen gayrimenkullerde, kira gelirinin 2.600,00-TL kısmı istisna (2009 Takvim Yılı için) tutulduğu için, bu istisnaya isabet eden kredi faizinin indirim konusu yapılamayacağıdır. İndirilebilecek gerçek gider tutarı aşağıdaki formülle hesaplanır.
İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı= İstisna Sonrası Hasılat x Toplam Gider
Toplam Hasılat
Örneğin; Mükellef (A)’nın (B) Bank’tan 100.000,00-TL kredi kullanarak almış olduğu konutu Bay(C)’ye aylık 750,00-TL bedelle kiraladığını varsayarsak Mükellef(A)’nın bir yılda elde edeceği gayrisafi hasılat (750 x 12 =) 9.000,00-TL olacaktır. Kredi ödemelerinin ise aylık 1.100,00-TL Anapara + 900,00-TL faiz olarak yapıldığını düşünelim. Bu durumda yıllık faiz yükü (900 x 12 =) 10.800,00-TL olacaktır. Yalnız 10.800,00-TL’nin hepsi indirim olarak kabul edilmeyecektir. Çünkü 2009 yılı için istisna edilen tutara isabet eden kısmı (10.800 /9.000 x 2.600=) 3.120,00-TL indirim konusu yapılamaz. 10.800-3.120 = 7.680,00-TL tutarında faizi mükellef kira gelirinden indirebilecektir.
Verdiğimiz örnekte olduğu gibi kredi faiz tutarı, elde edilen kira gelirinden daha büyükse, aradaki fark gider fazlası olarak kabul edilecektir. Yani 9.000,00-TL hasılattan 2.600 TL istisna tutarı düşüldükten sonra kalan 6.400 TL safi irattan 7.680,00 TL kredi faizinin indirilemeyen 1.280,00-TL’lik kısmının beyana tabi diğer gelirlerden indirimi de mümkün kılınmıştır. Bu indirim sonucunda bir zarar varsa sözkonusu ise, Gelir Vergisi Kanunu’nun 88’nci maddesi bu zararın beş yılın aşılmaması koşuluyla sonraki yılların beyana tabi gelirlerinden indirilmesine de olanak tanımaktadır.
Yasal düzenleme gereği, borçların tümünün kiraya verilen gayrimenkule sarf edilmesi koşuluyla, kiraya verilen bir gayrimenkulün iktisap edilmesi, inşası veya genişletilmesi gibi nedenlerle alınan ve o gayrimenkule harcanan borçların faizleri, kiralama nedeniyle elde edilen hâsılattan indirilebilir. Gayrimenkulün kiraya verilmeyen kısmına isabet eden borçların faizleri hâsılattan indirim konusu yapılamaz. Bu konu ile ilgili İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 14.02.2007 tarih ve 2347 sayılı ve “Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde, kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizlerinin hasılattan indirilebileceği belirtilmiş olup, borçların faizlerinin hasılattan indirilmesi için bu borçların tümünün kiraya verilen gayrimenkule ilişkin olması gerekir. Bu hüküm ve açıklamalar gereğince, kredi ile alınan gayrimenkule ilişkin ödenen kredi faizleri, söz konusu konutun kiraya verilmiş olması halinde, elde edilen gayrimenkul sermaye iradı safi iradının tespiti için indirim konusu yapılabilir. Ancak, bu gayrimenkul mülk sahibi tarafından kendi ikametgâhı olarak kullanılıyor ise ödenen faizlerin herhangi bir şekilde indirimi söz konusu değildir.” �zeklinde açıklanan özelgesi bulunmaktadır.
3.2. Kira İle Oturulan Konutun Kira Gideri :
Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konuta veya lojmana ödedikleri kira bedelini gerçek gider kapsamında elde ettikleri hasılattan indirebilme olanakları mevcuttur. Yalnız burada dikkat edilmesi gereken husus, gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmesi ve gayrisafi hasılattan diğer gerçek gider kalemleri düşüldükten sonra kalan tutara uygulanması gerektiği ve indirilemeyen kısmın gider fazlalığı sayılamayacağıdır.
3.3. Konut Alış Bedelinin Yüzde 5’i :
Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5’i gider olarak indirim konusu yapılabilmektedir. Bu bağlamda iktisap bedelinin yüzde 5’i tutarındaki indirim, sadece ilgili gayrimenkule ilişkin hâsılata uygulanmaktadır. Söz konusu indirimin yapılabilmesi için aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir.
.Kiraya verilen gayrimenkulün konut olarak kiralanmış olması gerekmektedir. İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerde yüzde 5 indirim hakkından yararlanılamamaktadır.
.Kiraya verilen birden fazla konut olması halinde bir konut ile ilgili indirim tutarı diğer konutlardan elde edilen irat üzerinden indirim konusu yapmak mümkün değildir.
.Yasa maddesinde bahsi geçen iktisap bedelinden anlaşılması gereken; söz konusu iktisadi kıymetin edinimi için yapılan tüm giderlerdir. Kiraya verilen gayrimenkulün edinimi sırasında katma değer vergisi ödenmiş bulunuyorsa, ödenen ve yansıtılamayan katma değer vergisi de iktisap bedeline dahil edilmelidir.
3.4. Amortisman Giderleri :
Kiraya verilen mal ve haklar ile ilgili olarak ayrılan amortismanlar da gider olarak dikkate alınabilmektedir. Maliye Bakanlığı tarafından faydalı ömür esasına göre belirlenmiş ve yayımlanmış bulunan amortisman listesine göre “… ikamete mahsus ev, apartman ve emsali binalar” da amortisman oranı edinim değeri üzerinden yüzde 2’dir. Gayrimenkullerin edinim değeri düşünüldüğünde yüzde 2’lik amortisman oranı büyük bir gider kalemi halini alabilir.
3.5. Sigorta Giderleri ile Ödenen Vergi-Resim-Harçlar ve �zerefiyeler :
Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri, ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler ile kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları da gider olarak safi irattan indirilebilir. Örneğin zorunlu deprem sigortasına ilişkin primler, emlak vergisi, emlak vergisinin ’u nispetinde tahakkuk ettirilen katkı payları gerçek gider usulünü tercih eden mükelleflerce safi hasılattan indirim konusu yapılabilir.
3.6. İndirilebilecek Diğer Giderler :
Yukarıda bahsettiğimiz gider kalemlerinin dışında gerçek gider usulü tercih edilerek indirim konusu yapılabilecek diğer giderler ise şunlardır:
. Onarım, bakım ve idame giderleri,
.Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
. Yönetim giderleri
.Anlaşma, kanun ya da ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar
4. Kira Gelirlerinin Beyanı :
Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden,
. Elde ettiği konut kira geliri 2009 takvim yılı için istisna tutarı olan 2.600,00-TL tutarını aşıyorsa,
. Tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan 2009 takvim yılı içinde elde ettiği kira geliri toplamı 1.090,00-TL tutarını aşıyorsa,
. Tevkifata tabi tutulan işyeri kira gelirinin brüt tutarı 2009 takvim yılı için beyanname verme sınırı 22.000,00-TL tutarını aşıyorsa,
Beyanname verilmelidir. Beyanname verme sınırı olan 22.000,00-TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi tevkifatına tabi kira gelirleri ile konut kira gelirlerinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınmalıdır.
5. Değerlendirme ve Sonuç :
Konut ve işyeri kira geliri elde eden mükelleflerce, gerçek gider usulünün yeterince bilinmemesi, ayrıntılı olarak yorumlanamaması ve belgelendirme hususunda karşılaşılan güçlükler nedeniyle sıklıkla tercih edilmediği, bunun doğrultusunda götürü gider yönteminin daha basit oluşu ve tevsik yükümlülüğü barındırmaması gibi nedenlerle tercih edildiği bilinmektedir. Ancak kira geliri elde eden mükelleflerce yukarıda yer alan nitelikte harcamalar yapılmış ve kira gelirinden daha yüksek bir gider sözkonusu olabilir. Özellikle gerçek gider kalemleri arasında yer alan kredi faizleri, kira gelirinden fazlaysa bu tutar gider fazlası olarak kabul edilir ve kira gelirinden indirilemeyen kısmı diğer gelirlerden düşülebileceği gibi beş yılın aşılmaması koşuluyla sonraki yılların beyana tabi gelirlerinden de indirilebilir. Mükellefler bu gibi özel durumlarda gerçek gider usulünü benimseyerek çok daha avantajlı konuma gelebilirler.
YARARLANILAN KAYNAKLAR :
1. Kira Geliri Elde Edenler İçin Yıllık Gelir Vergisi Beyanname Düzenleme Rehberi,
Gelir İdaresi Başkanlığı
2. SEVİŞ Veysi, Kiraların Vergilendirilmesinde Giderler.
3. GÜNGÖR Feridun, Kira Gelirlerinin Beyanında Gerçek Gider
