Bilgili Denetim Denetim Güven İster
SUNUŞ
Katma Değer Vergisi toplumun tüm kesimlerini ilgilendiren bir kanun olması nedeniyle mal ve hizmetleri uygulanacak vergi oranları en sık değişen kanunlardan birisidir. Bu değişiklikler kimi zaman piyasa talebi nedeniyle kimi zaman ekonomik gerekçelerle olabilmektedir. Konut alımlarında öteden beri uygulanagelen KDV oranları 2016/9153 ve 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu kararlarıyla ve son olarak 2018/11674 ve 2108/11750 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıları ile geçici olarak 31.10.2018 tarihine kadar uygulanmak üzere yeniden değiştirilmiştir. Yazımızda 2018 yılında konut alımlarında uygulanacak güncel katma değer vergisi oranlarına ayrıntılara girilmeksizin anlaşılabilir olma amacıyla yer verilecektir.
2007/13033 sayılı KDV Oranlarına İlişkin Genel Kararnamede gayrimenkul alım satımlarında uygulanacak olan katma değer vergisi, 2016/9153 sayılı kararname 08.09.2016 tarihinde yürürlüğe girmek üzere ve 2017/9759 sayılı Kararnamenin 2 nci maddesiyle 03.02.2017 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere aşağıdaki şekilde uygulanacaktır. Aşağıda görüleceği üzere burada üçlü bir ayırım olmuştur. Bu ayrım yapı ruhsatının 1.1.2013’ten önce, 1.1.2013 ile 31.12.2016 tarih aralığında alınması ve 1.1.2017 tarihinden itibaren alınmış olmasına göre değişecektir.
1. AYIRIM: Yapı ruhsatı 1.1.2013’ten önce alınmış inşaatlarda net alanı 150 m2 ye kadar (150 m2 dahil) olan konutların tesliminde KDV oranı % 1, net alanı 150 m2den fazla olanlarda %18 olarak uygulanacaktır.
2. AYIRIM: Yapı ruhsatı 1.1.2013 ila 31.12.2016 tarihleri arasında alman konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 29.7.1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde %8,
b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde %18 uygulanır.
c) Dolayısıyla yukarıdaki belirlemelerin dışında kalan;
1. Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde yer almayan,
2. Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde yer alsa da 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler (kentsel dönüşüm alanları) ile riskli yapıların bulunduğu yerlerden olan,
3. Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde yer alsa da, arsa birim m2 vergi değeri Beşyüz Türk Lirasının altında kalan,
konutlar için %1 olarak uygulanmaya devam edecektir.
3. AYIRIM: Yapı ruhsatı 1.1.2017 tarihinden (bu tarih dâhil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1.1.2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 29.7.1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
a) Bin Türk Lirası ile iki bin Türk Lirası (iki bin Türk Lirası dâhil) arasında olan konutların tesliminde %8,
b) İki bin Türk Lirasının üzerinde olan konutların tesliminde %18,
c) Dolayısıyla yukarıdaki belirlemelerin dışında kalan;
1. Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde yer almayan,
2. Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde yer alsa da 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler (kentsel dönüşüm alanları) ile riskli yapıların bulunduğu yerlerden olan,
3. Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde yer alsa da, arsa birim m2 vergi değeri Bin Türk Lirasının altında kalan,
konutlar için %1 olarak,
uygulanacaktır.
Son olarak 05.05.2018 tarih ve 30412 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 30.04.2018 tarihli 2018/11674 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 05.05.2018 tarihinden geçerli olmak üzere konut teslimlerinde katma değer vergisi oranına ilişkin olarak yapılan değişikliklere ilişkin açıklamalar aşağıdadır.
Yukarıdaki ayrımlarda yer verilen hususlar dikkate alınmaksızın % 18 katma değer vergisi oranına tabi konutların, 31.10.2018 tarihine kadar (bu tarih dahil) teslimlerinde % 8 vergi oranı uygulanacaktır. Ayrıca 18.05.2108 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2018/11750 sayılı bakanlar kurulu kararı ile %8’lik vergi oranı işyerleri için de yayımı tarihinden itibaren geçerli hale getirilmiştir.
Buna göre, yukarıdaki ayırımlarda yer verilen %18 KDV oranına tabi konutların ve işyerlerinin 31.10.2018 tarihine kadar teslimlerinde katma değer vergisi oranı geçici olarak %8 olarak uygulanacaktır. Dolayısıyla 31.10.2018 tarihine kadar (bu tarihte herhangi bir değişiklik yapılmadığı takdirde) Türkiye’de yapılacak olan konut ve işyeri satışlarında %18 oranında kdv uygulanmayacaktır. Bilahere bu çalışmamızın yayımlanmasından çok sonra 31.10.2018 tarih ve 30581 sayılı Mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanan 287 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla bu uygulama 31.12.2018 tarihine kadar uzatılmıştır.
Öteyandan unutulmamalıdır ki, 08/03/2017 tarih ve 30001 sayılı Resmi Gazete’de Yayımlanan 6824 Sayılı “Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunla 3065 sayılı Katma Değer Vergisinin 13’üncü maddesine eklenen bent ile yabancı uyruklu kişiler ile yılda 6 aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının konut ve işyeri alımları aşağıdaki şartlar dahilinde katma değer vergisinden istisna edilmiştir.
Söz konusu Kanun’un 7. maddesi ile 1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, Türkiye’ye yerleşmeyen yabancı uyruklu kişiler ile iş merkezi Türkiye’de olmayan iş yeri ya da Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar, satış bedelini yurt dışından getirilecek dövizle ödemeleri şartıyla, ilk aldıkları iş yeri ve konutta KDV vergiden istisna edilecektir.
Çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da Türkiye’den konut ya da iş yeri almaları durumunda KDV istisnasından faydalanacaktır.
KDV istisnasından yararlanarak Türkiye’de konut veya iş yeri satın alanlar bu gayrimenkullerini bir yıl satamayacak, bu konut ve iş yerlerini bir yıl içerisinde satması halinde, zamanında alınmayan vergi tahsil edilecektir.
Dolayısıyla yukarıda yer verilen bilgiler ışığında, 1.4.2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere yabancı uyruklu kişiler ve çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları satış bedelini yurt dışından getirilecek dövizle ödemeleri şartıyla, ilk aldıkları iş yeri ve konutta (bu gayrimenkulleri bir yıl içinde satmamak şartıyla) katma değer vergisinden istisna edilecektir.
Yukarıda açıklamaya çalıştığımız konut teslimlerinde uygulanacak kdv oranları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
Yapı Ruhsatının Alınış Tarihi Genel Kriterler (m2 değeri/1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri)
| Yapı Ruhsatının Alınış Tarihi | Genel Kriterler (m2 değeri/1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri)
|
||||
| 1.1.2013 tarihine kadar alınanlarda uygulanacak kdv oranı | Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların tesliminde (150 m2 dahil) | 150 m2’den fazlası | |||
|
%1 |
%18** | ||||
| 1.1.2013-31.12.2016 arasında alınanlarda uygulanacak kdv oranı | 499 TL’ye kadar | 500 TL-1000 TL arası | 1000 TL’den fazla | *Diğerleri | |
|
%1 |
%8 | %18** | %1 | %18** | |
| 1.1.2017 tarihinden itibaren itibaren alınanlarda uygulanacak kdv oranı | 999 TL’ye kadar | 1000-2000 TL arası | 2000 TL’den fazla | *Diğerleri | %18** |
|
%1 |
%8 | %18** | %1 | ||
| 1.4.2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere yabancılara, yurtdışında 6 aydan fazla yaşayan Türk vatandaşlarına bedeli yurtdışından döviz olarak getirilmek şartıyla ilk konut ve işyeri alımında | İstisna edilmiştir, KDV uygulanmayacaktır. | ||||
| *Diğerleri: Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde yer almayan, Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde yer alsa da 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler (kentsel dönüşüm alanları) ile riskli yapıların bulunduğu yerlerden olan konutlar
** Ancak unutulmamalıdır ki; 31.10.2018 tarihine kadar %18 kdv’ye tabi olan konutlar ve işyerleri için geçici olarak %8 kdv uygulanacaktır. |
|||||
Hilmi KİRDAY
Yeminli Mali Müşavir
İlgili Kanun ve Bakanlar Kurulu Kararları
2018/11674 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı
2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı
2016/9153 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı
6824 Sayılı “Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun